Tính Pháp lý của Từng loại văn bản trong mua bán nhà đất

Trước khi muốn mua nhà, mua nền trong một dự án thì các anh chị nên tìm hiểu rõ về các khoản hợp đồng cũng như là các văn bản chế tài trong giao dịch mua bán bất động sản. Hôm nay, Mình sẽ giới thiệu cho các anh chị em hiểu hơn về các loại pháp lý khi mua bất động sản trong dự án:

  • Hợp đồng góp vốn: Hiện nay trên thị trường các công ty BĐS muốn phát triển dự án thường sử dụng hình thức quy động vốn dưới dạng hợp đồng góp vốn (HĐGV). Ở hình thức này khách hàng sẽ đóng (góp) cho công ty một khoản tài chính tương đương với giá trị một cái nền (nhà) được hình thành trong tương lai tuỳ theo cam kết của hợp đồng – Thời gian bàn giao sổ hồng.

Tuy nhiên, các hợp đồng này điều do chủ đồng tư soạn thảo nên về cơ bản tất cả các nội dung đều bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư. Còn về khách hàng mua thì sẽ thực hiện theo đúng các điều khoản và quyền lợi được thoả thuận trong hợp đồng đã ký với công ty.

Đây thường là hợp đồng dao dịch mua bán nhà đất của một cá nhân với một doanh nghiệp bất động sản. Tính pháp lý ở hợp đồng này thường quyền lợi sẽ được thiên về lợi ích của doanh nghiệp nhiều hơn và người mua phải chịu theo các thoả thuận trong hợp đồng đã được soạn thảo bằng văn bản của bên bán (nên khi mua cần phải hiểu rõ về các điều khoản trong hợp đồng và cân đối phương án tài chính trước khi ra quyết định và phải tính luôn khoản thời gian ra sổ). Ở hợp đồng này nên hiểu là Người mua góp vốn hoặc đầu tư vào doanh nghiệp đó và sau đó một khoảng thời gian nhất định thì bên doanh nghiệp sẽ ra sổ hồng theo đúng thời hạn trong hợp đồng (Hoặc có thể gia hạn thêm thời gian nếu có các tính huống khác xảy ra). Thời hạn ra sổ sẽ tuỳ thuộc vào tiến độ công trình, tài chính và uy tín của doanh nghiệp. Về giá mua sẽ ngay theo giá quy định của doanh nghiệp tuỳ theo phân khúc giá của doanh nghiệp ngay thị trường hoặc trong khu vực đó, nhưng sẽ rẻ hơn so với giá thị trường hoặc nền (nhà) đã có sổ trong khu đó.

Có các câu hỏi đặt ra là Doanh nghiệp phá sản hoặc mất khả năng tài chính thì sao? Mức độ rủi ro như thế nào? Ở trường hợp này về cơ bản nên tìm hiểu thông tin về phê duyệt quy hoạch được Nhà nước giao cho Chủ đầu tư là công ty nào ở lô đất nào tại Sở tài Nguyên môi trường của tỉnh hoặc thành phố (Nhằm tránh trường hợp gặp phải Công ty tự ý phân lô sẽ nền, tự vẽ dự án bán mà chưa có sự phê duyệt của tỉnh hoặc thành phố như Alibaba vì ham lợi). Còn về việc phá sản mất khả năng tài chính dự án cũng sẽ có sự chuyển nhượng lại cho một doanh nghiệp khác để thực hiện hoặc sẽ có sự can thiệp của nhà nước (nếu cần thiết) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Người mua Theo luật đất đai năm 2013 mới nhất và sắp tới đây có sửa đổi và bổ sung thêm các điều khoản mới theo đại biểu Quốc hội toàn quốc năm 2020. Rủi ro ở đây là có thể chậm tiến độ thi công hoặc chậm tiến độ ra sổ Như công ty 586 bán một phần dự án lại cho Cty Hoàng Quân ở dự án KDC 586 phía sau bệnh viện Hoàn Mỹ, hay Cty Ngân Thuận của dự án Stella Mega City được Kita Group mua lại và tiếp tục phát triển dự án,… thì quyền lợi của khách hàng vẫn luôn được đảm bảo. Tuy nhiên, không Người mua nào muốn xảy ra trường như vậy vì chỉ dựa trên mặt Quyền và lợi ích dân sự hợp pháp, chứ chưa có tính pháp lý về tài sản hợp pháp của cá nhân Người mua, nên việc thanh khoản trong tài chính rất kém (Ở đây, chỉ giao dịch mua bán trên hành vi dân sự, chứ không phải là tài sản để thế chấp được).

  • Biên bản giao nền (nhà): Đây được hiểu là đất (nhà) được Nhà nước cấp cho Người được cấp Tái định cư do bị ảnh hưởng của dự án nào đó như Quy hoạch đường, dự án của công ty,… Được Nhà nước giao cho Doanh nghiệp cấp, hoặc dự án cấp Tái định cư do Nhà nước làm chủ đầu tư. Quy trình hồ sơ sẽ là Quyết định hoặc Văn bản cấp Tái định cư (do Nhà nước bố trí – có bốc thăm nền (nhà)), đến Bốc thăm ra nền khi đã hình thành thực địa, đến Biên bản giao nền và đến đóng tiền Cơ sở hạ tầng và cuối cùng là Cấp sổ hồng. Trong quá trình này thời gian ra sổ ngắn hay dài dựa vào tính cấp thiết của từng công trình đang triển khai cho từng dự án bị quy hoạch đền bù và giải toả của Nhà nước. Ví dụ như đền bù giải toả của dự án Cầu Trần Hoàng Na, Nhà nước muốn người dần giải phóng mặt bằng nhanh để thực hiện và triển khai dự án sắp trong năm 2021 thì công tác đền bù, giải toả phải nhanh và cấp cho người dần đất (nhà) Tái định cư xong trước 2021 thì Người dân mới di dời nơi ở mới – ngược lại không có thì họ sẽ không đi. Nên về tính pháp lý ở đây rất cao và được Nhà nước và pháp luật đứng ra bảo vệ quyền và lợi ích của Người được Cấp tái định cư. Cho nên sẽ không có việc tranh chấp, hoặc không cấp sổ hồng cho Người được Tái định cư được. Về việc ra sổ hồng ở đây nằm ở vấn đề thời gian sớm hay muộn tuỳ thuộc vào tiến độ của từng dự án.
  • Hợp đồng thoả  thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đây là kiểu hợp đồng thoả thuận giữa đôi bên dựa trên các nguyên tắc và quyền lợi của bên bán và bên mua. Tính pháp lý cũng thể hiện cao hơn khi bắt các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhau. Nếu một trong 2 bên có sai phạm hoặc thực hiện không đúng thoả thuận theo các điều khoản trong hợp đồng thì bên còn lại có quyền thực hiện các quyền lợi hợp pháp của mình. Ví dụ điển hình như dự án Stella Mega City tại Ngân Thuận, Bình Thuỷ, Cần Thơ (file đính kèm). Nếu doanh nghiệp không ra được sổ theo đúng thoả thuận thì Người mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và doanh nghiệp cũng phải hoàn lại 100% số tiền đã đóng cho doanh nghiệp và đồng thời doanh nghiệp phải chịu phạt tiền theo lãi suất cảu Ngân hàng nhà nước.
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đây là loại hợp đồng cao nhất trong giao dịch mua bán đất (nhà) và có sự công chứng của Văn phòng công chứng Nhà nước (Hiểu cơ bản là hợp đồng mua bán nhà đất). Sau khi ký hợp đồng này thì có thể sang tên, ra sổ cho Người mua trong vòng 7 – 21 ngày (tuỳ trường hợp ra sổ mới hay cũ và thời gian làm việc của cơ quan nhà nước). Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp không sang tên được, hoặc không ra sổ mới được (Mình sẽ có một bài viết chuyên sâu về vấn đề này).
  • Giấy uỷ quyền: Mua bán nhà đất dựa trên loại Giấy uỷ quyền này rủi ro rất cao thuộc về người mua. Có rất nhiều nguyên nhân để làm giấy uỷ quyền mua bán nhà đất như: Người sở hữu đang có chuyện gì đó, hoặc Người được uỷ quyền muốn tách thuế, … Nhưng đây, gặp các rủi ro rất cao. Lời khuyên cho giao dịch này là nên phải có chủ gốc đi theo xác thực, nếu không có thì nhờ cơ quan thẩm quyền xác thực các yếu tố cần thiết.
  • Sổ Hồng: Đa số gần 100% mọi người mua bán nhà đất thì khi ra được sổ hồng theo đúng tên mình thì coi như 100% là tài sản của mình. Nhưng thật chất thì ra tời sổ tên mình thì nó chỉ có 99.9% là tài sải sản cảu mình, 0.1% còn lại rủi ro là không phải của mình hoặc rơi vào tranh chấp, hoặc là bị lừa (Mình sẽ có bài viết chuyên sâu về vấn đề này sau, và giair thích sâu hơn).

 

 

Với kinh nghiệm và hiểu biết nhiều năm trong nghề tham khảo bất động sản, Mình chia sẻ vài cách dễ dàng xác minh được điều này:
  • Hỏi sale bán hàng các văn bản pháp lý (Cụ thế - uy tín - tin tưởng)
  • Đi thực tế xem tiến độ dự án thi công đến đâu
  • Check các trang thông tin của báo chí, cơ quan nhà nước công bố
  • Quan trọng nhất là uy tín chủ đầu tư dự án. Xem các dự án trong quá khứ đã triển khai, giao nhà đúng tiến độ, chất lượng không? Đã ra sổ hồng cho cư dân chưa?
  • Nếu vẫn không chắc, tốt nhất là mua vay ngân hàng. Mặc dù mình không có thiếu tiền cũng làm hỗ trơ mua vay thông qua ngân hàng giải ngân. Bởi vì ngân hàng chính là bên thẩm định dự án tốt nhất. Họ sẵn sàng cho mình vay tới 60-70% giá hợp đồng thì quyền lợi của mình cũng được đảm bảo nhiều.
Cảm ơn bạn đã đánh giá
0 Sao 0 Đánh giá